Wie der Berliner Mietspiegel funktioniert

Jede Mietpreisbremse-Berechnung in Berlin startet mit derselben Datenquelle: dem Berliner Mietspiegel. Vom Senat veröffentlicht, alle zwei Jahre aktualisiert. 163 Mietkategorien. 13.922 Straßeneinträge. Drei Wohnlagestufen. Was jedes dieser Elemente bedeutet.

Was ist der Berliner Mietspiegel 2024?

Die aktuelle Ausgabe wurde am 30. Mai 2024 veröffentlicht. Es ist ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB) mit gesetzlicher Vermutungswirkung. Wer seine Werte anzweifelt, trägt die Beweislast. Die Tabelle hat 163 Zeilen. Jede Zeile ist definiert durch Baujahrsklasse und Wohnungsgrößenklasse und gibt einen unteren, mittleren und oberen Mietwert pro Quadratmeter an.

Was ist die Wohnlage?

Jede Berliner Adresse ist einer von drei Stufen zugeordnet: einfache Wohnlage, mittlere Wohnlage oder gute Wohnlage. Die Einstufung basiert auf Lärmpegel, Grünflächen, Bebauungsdichte und Infrastruktur. Sie ist im offiziellen Straßenverzeichnis festgehalten und bestimmt, welches Mietband gilt.

13.922 Straßeneinträge

Das Straßenverzeichnis ordnet jedes Berliner Straßensegment einer Wohnlage zu. Jeder Eintrag enthält Straßenname, Hausnummernbereich, Bezirk und Wohnlage. Rentkompass nutzt dieses Register, um die Wohnlage für jede Adresse nachzuschlagen. Das ist der erste Schritt jeder Berechnung.

Wo in der Mietspanne? Die Spanneneinordnung

Jede Mietspiegelzeile gibt eine Spanne an, keinen Einzelwert. Wo eine bestimmte Wohnung in dieser Spanne liegt, hängt von ihren Merkmalen ab, bewertet in fünf Gruppen: Bad und Küche, Bodenbelag, Energie und Heizung, Gebäude- und Wohnungszustand, Wohnumfeld. Gute Merkmale schieben die Miete nach oben. Schlechte nach unten.

Warum spielt Ost/West eine Rolle?

Für Gebäude von 1973 bis 1990 verwendet der Mietspiegel getrennte Tabellen für Ost-Berlin und West-Berlin. Unterschiedliche Baustandards während der Teilung führten zu unterschiedlichen Mietniveaus in dieser Ära. Alle anderen Baujahre nutzen eine einheitliche Tabelle.

Wie Rentkompass für Berlin rechnet

Vier Schritte: (1) Adresse im Straßenverzeichnis nachschlagen, um die Wohnlage zu finden, (2) die Mietspiegelzeile anhand von Baujahr und Wohnungsgröße auswählen, (3) falls Ausstattungsdaten vorliegen, innerhalb der Mietspanne einordnen (Spanneneinordnung), (4) die Mietpreisbremse-Obergrenze berechnen: Vergleichsmiete × 1,10.