Ratgeber
Ein Inserat deutlich über der Obergrenze bedeutet nicht automatisch einen Verstoß. Das Gesetz kennt bestimmte Ausnahmen (§ 556f BGB) und erlaubt in einigen Fällen höhere Mieten (§ 556e BGB). Manche dieser Positionen sind rechtlich stark. Andere sind Behauptungen, die einer Prüfung nicht standhalten.
Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen (§ 556f Satz 1 BGB). Beide Voraussetzungen müssen erfüllt sein: Das Gebäude muss tatsächlich neu sein. Die Ausnahme ist dauerhaft und gilt auch für alle weiteren Wiedervermietungen derselben Wohnung.
Die erste Wiedervermietung nach einer umfassenden Modernisierung ist ausgenommen (§ 556f Satz 2 BGB). Das Gesetz definiert keine feste Kostenschwelle. In jüngeren Urteilen hat der BGH verlangt: (1) Modernisierungskosten von etwa einem Drittel vergleichbarer Neubaukosten (ohne Grundstück), wobei nur § 555b-Maßnahmen zählen; (2) Neubauniveau in mehreren wesentlichen Bereichen (Heizung, Sanitär, Fenster, Böden, Elektrik). Nur die erste Vermietung danach ist befreit. Spätere Wiedervermietungen nicht.
Der Vermieter darf bis zur zuletzt geschuldeten Miete des Vormieters verlangen (§ 556e Abs. 1 BGB). Entscheidend ist das Wort „geschuldet“. War die Vormiete selbst höher als die Mietpreisbremse erlaubt, haben Gerichte den überhöhten Anteil als von Anfang an nichtig eingestuft (§ 556g BGB), auch wenn der Vormieter nie gerügt hat. Der BGH hat das in VIII ZR 229/22 (Juli 2023) bestätigt: Gerichte verfolgen die Mietkette zurück, bis sie eine rechtmäßige Miete finden. Das ist das Vor-Vormiete-Prinzip. Der Vermieter trägt die Beweislast und muss die Vormiete vor Vertragsschluss offenlegen (§ 556g Abs. 1a BGB).
Keine Ausnahme. Die Mietpreisbremse gilt auch bei Möblierung. Vermieter dürfen einen Möblierungszuschlag auf die regulierte Miete aufschlagen. Die Berliner Rechtsprechung akzeptiert etwa 2 % monatlich vom Zeitwert der Möbel bei Übergabe. Überhöhte Zuschläge sind ein häufiges Umgehungsmittel und können angefochten werden.
Mietverhältnisse zum vorübergehenden Gebrauch (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB) können je nach Vertrag außerhalb der Mietpreisbremse liegen. Möblierung allein macht ein Mietverhältnis aber nicht zum vorübergehenden Gebrauch. Entscheidend ist die tatsächliche Wohnsituation. Reguläre Wohnraummietverhältnisse sind immer erfasst.
Allgemeine Informationen auf Grundlage öffentlicher Rechtsquellen. Keine Rechtsberatung.
Rentkompass markiert Sanierungs- und Premium-Qualitätssignale aus den Inseratsdaten, damit Sie mögliche Ausnahmeansprüche erkennen.